Elenco Nazionale Valutatori Immobiliari

Conoscenze, abilità e competenze

Fabio Ferrari

Foto: Fabio Ferrari

Iscritto N° 01058

Linkedin:
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Contatti

Indirizzo:
Via Flaminia, 26 ROMA (RM)

Cellulare: 3296268509



Curriculum estimativo

Dal 1.10. 2009 a oggi
Consulente in Progettazione e Costruzione, Project Manager

Dal 1.10. 2009 a oggi
Consulente e valutatore Immobiliare: Valutazioni del valore immobiliare di proprietà medie e grandi; realizzazioni di APE (Attestato Prestazione Energetica_ ex ACE), ricerche di immobili (acquisto o locazione) per clienti locali o stranieri; consulenza tecnica e commerciale per diverse proprietà;
Gruppo Coldwell Banker e precedentemente RE/MAX

Dal 25.07.2007 al 07.08.2009
“HR_Logistic & General Service Coordinator”
Gruppo ENI, Divisione “Exploration & Production” (E&P), Russia (già EniNeftegas) poi SeverEnergia (Joint Venture ENI 60%, ENEL 40%), Bolshoy Levshinskiy per, 10, Mosca, Federazione Russa ENI divisione "E&P"

Dal 1.12.1998 al 30.05.2007
(a) Direzione tecnica “Network”, “Implementation Manager” (Italia Centrale);
(b) Direzione Commerciale, Responsabile “Canale Alternativo” (Livello Quadro)
Wind Telecomunicazioni Spa. Via Cesare Giulio Viola - 00148 Roma (RM)

Inizio attività estimativa

1998 (23 anni di esperienza)

Titolo di studio

Laurea in Architettura (5 anni 110/110) Specializzazione in Pianificazione Urbanistica nel 1980 a Laurea: Facoltà di Architettura, Università La Sapienza Roma_ Specilaistica: Facoltà di Ingegneria, Università La Sapienza Roma

Specializzazioni

  • Residenziale Residenziale
  • Valutazione Investimenti Valutazione Investimenti
  • Turistico Ricreativo Turistico Ricreativo
  • Terreni e Aziende Agricole Terreni e Aziende Agricole

Lingue parlate

  • Inglese (Livello di conoscenza: Ottimo)
  • Russo (Livello di conoscenza: Scolastico)
  • Spagnolo (Livello di conoscenza: Scolastico)

Associazioni di Valutatori

  • E-Valuations - Socio n°421 dal 2015

Corsi frequentati (756 ore totali)

2012

Corso Agente Immobiliare

Durata: 150 ore
Docente: Michele Pizzullo, Salvatore Cataldo, Alessandro Cusano, Giovanni La Paglia
Ente organizzatore: Confcommercio Lazio
Luogo: via Properzio 6 Roma
Descrizione: Estimo, Diritto Civile, Diritto tributario, Diritto Commerciale, Diritto Amministrativo, M Estimo, Diritto Civile, Diritto tributario, Diritto Commerciale, Diritto Amministrativo, Mercato Immobiliare e urbano prezzi ed usi, Diritto finanziario concernente gli immobili, Diritto amministrativo in materia edilizia, Legislazione sulla disciplina della professione, tutela previdenziale ed assistenziale. [+]

Scarica attestato
2010

Preparazione alla Certificazione Base ISIPM e aspetti di cost evaluation in real estate

Durata: 6 ore
Docente: Ing Giuseppe Imbesi , direttore del Corso
Ente organizzatore: Istituto Italiano di Project Management
Luogo: Roma
Descrizione: Project Management su edifici con pratiche di cost estimation, beni immobili e mobili, cos Project Management su edifici con pratiche di cost estimation, beni immobili e mobili, costi servizi, ecc [+]

Scarica attestato
1983

Specializzazione in Pianificazione Urbanistica applicata alle aree metropolitane

Durata: 600 ore
Docente: Ing Giuseppe Imbesi , direttore del Corso
Ente organizzatore: Facoltà di Ingegneria, Univeristà La Sapienza.
Luogo: Roma
Descrizione: Specializzazione in Pianificazione Urbanistica Facolta di Ingegneria, Roma I, Roma (Itali Specializzazione in Pianificazione Urbanistica
Facolta di Ingegneria, Roma I, Roma (Italia)
Pianificazione Regionale, Localizzazione Industriale; analisi di impatto, dinamiche urbane delle aree
metropolitane compreso: trasporti, housing, espropri terreni, sfruttamento e consumo energetico,
sviluppo dell’ “environment”, Valutazioni di impatto ambientale (VIA), ecc..
[+]

Portfolio delle stime effettuate

24/05/2016 Foto: VALUT IMM VILLA  via dell'Esperanto 46_48

VALUT IMM VILLA via dell'Esperanto 46_48

Luogo: Roma
Cliente: Maraschini Rita
Valore di mercato: 1.850.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Oggetto Valutazione di una Villa del 1960 - realizzata in cemento armato - situata nel Oggetto

Valutazione di una Villa del 1960 - realizzata in cemento armato - situata nel quartiere EUR di Roma in via dell’Esperanto n.46 per il riacquisto di quote dell’immobile da altri eredi

Esemplificativo delle metodologie estimative previste dalla circolare ABI Novembre 2009.

Valore
1.850.000,00 € - Diconsi Euro unmilioneottocentocinquantamila/00

ELENCO IMMOBILI OGGETTO DI STIMA
N.1 Compendio immobiliare e Valutazione richiesta
Per l’immobile classificato come Villino monofamiliare, sito in Via dell’Esperanto 46_48 EUR, ROMA (RM)
di seguito denominato “Villino EUR Roma” ovvero “Subject” è determinato il Valore di Mercato della piena proprietà alla data di stima del 24/05/2016
"Subject"
Riferimenti catastali - Bene principale


Comune Amministrativo di Roma Comune Catastale di Roma Catasto Fabbricati

Fg. 860 Part. 220 Sub 3 Categoria: A 7 –Classe 6 , Abitazioni in villino 12,00 vani, Superficie Catastale mq 300, Rendita € 2413,14
Fg 800 Part 220 Sub 4 Categoria C6, Classe 6, Box, Superficie Catastale mq 32, Rendita €,153,65



PREMESSA

Il presente documento di valutazione immobiliare mira a comunicare al lettore il valore di stima, a confermare le finalità della valutazione, a esporre il procedimento e a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.
Nel rapporto sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione.
Il rapporto è finalizzato a perseguire gli obiettivi di trasparenza ed efficienza dei mercati immobiliari moderni, è svolto in applicazione degli standard di valutazione internazionali e nazionali:
International Valuation Standard (IVS) versione 2007;
RICS Valuation Standards by Royal Institution Of Chartered Surveyors 2007; - European Valuation Standards 2009;
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa III edizione 2005 in considerazione della realtà nazionale;
Circolare della Banca d'Italia del 27 dicembre 2006 n. 263 dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, Sezione IV, Punto 1 (che ha recepito la Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria 2006/48 - Credit Requirement Directive);
STORIA DELL’AREA (QUARTIERE E MICRO ZONA)

L'area dell'Agro Romano coperta dalla Condotta Sanitaria X Laurentina dove furono costruiti gli edifici per l'Esposizione del 1942 (E.42), venne ufficialmente trasformata in quartiere con delibera n. 2453 del 13 settembre 1961 del Commissario Straordinario e gli fu assegnata la denominazione provvisoria di "Quartiere XXXII - E.U.R.", dall'acronimo di Esposizione Universale di Roma.
L'EUR è un quartiere moderno celebre per la sua architettura razionalista, concepito e costruito in occasione dell'Esposizione universale che si sarebbe dovuta tenere nella Capitale nel 1942, per celebrare il ventesimo anniversario della Marcia su Roma. La manifestazione venne poi annullata a causa della seconda guerra mondiale, ed il quartiere, allora in fase di costruzione, venne completato solo in tempi successivi.
Nel 1952 venne realizzato un piano per costruire nuovi edifici, piano che venne rielaborato nel 1954 in vista dei Giochi Olimpici del 1960. Il progetto per la riqualificazione dell’area è stato probabilmente realizzato da Piacentini, aiutato dal suo collaboratore Giorgio Calza Bini. In quegli anni furono costruiti nuovi palazzi dall’aspetto moderno con infissi e vetri scuri per es. Palazzo dell’Eni e il Palazzo della Confindustria. Per i Giochi Olimpici furono realizzate tre opere il Velodromo, il Fungo (serbatoio di acqua) e il Palazzo dello Sport.
L’apertura, successiva di importanti bar e ristoranti: Corsetti al laghetto, il ristorante al “Fungo” ed il bar ristorante “Shangrila” (dall’altra parte della Colombo dopo il palazzo dello sport), hanno qualificato ulteriormente la zona a villini, non solo nei confronti del resto dell’EUR ma anche per tutta Roma. Oggi l'EUR è sede del più importante polo finanziario e terziario della capitale, e tra i maggiori d'Italia.

ANALISI DI MERCATO
Il segmento di mercato immobiliare costituisce l’unità elementare non ulteriormente scindibile dell’analisi eco-nomica-estimativa del mercato immobiliare.
In ogni analisi dei dati di comparazione è indispensabile che gli immobili, per i quali sono stati raccolti i dati di confronto, abbiamo caratteristiche simili all’immobile in esame.
Di conseguenza la rilevazione del segmento di mercato immobiliare è volta principalmente alle successive operazioni di stima dell’immobile in esame.

Il segmento di mercato dell'immobile è costituito da un area collinare a sud del Laghetto dell’ EUR in ambo i lati della arteria che divide l’EUR in due (via Cristoforo Colombo)
L’area è delimitabile dalle suddette strade:
Viale Oceania e Viale Africa in prossimità del laghetto,
Via della Tecnica e via dell’Oceano Pacifico delimitante il versante sud ovest (Fungo)
Via del Caucaso e via dell’Oceano Atlantico delimitante il versante sud est (Shangrila)
L'epoca di costruzione dei villini originari si fa risalire agli anni 60. Ma negli anni recenti un processo di sostituzione in palazzine o ville multipiano con più appartamenti, ha creato un anomalia a livello catastale urbanistico per cui tutta l’area è definita a villini (A7 classi da 6 a 8 principalmente) ma la gran parte degli edifici oggi vede appartamenti mono/duplex o pluriplani in complessi più o meno ampli.
A livello di valore di mercato, le ville cielo terra monofamiliari sono ormai una rarità ed in alcuni casi sono anche un esempio di architettura del ’60 da preservare.
In tutti i casi i suddetti villini hanno lotti di riferimento a giardino di min 200 a massimo 1000 mq, con vegetazione importante alberi e pini marittimi monumentali.
L’incremento generalizzato del traffico e l’importanza di nuovi assi viari oltra alla via C. Colombo ( in particolare le vie Oceano Pacifico ed Atlantico) hanno creato delle zone con forte inquinamento acustico creando quindi un deprezzamento del valore degli immobili limitrofi ai tre assi.
Viceversa villini localizzati in zone interne sono da considerarsi un valore aggiunto in quanto mantengono ancora il livello di privacy e tranquillità originari.

E quindi evidente che a livello di comparazione per tipologie simili essendo il “subject” un villino monofamiliare che ha mantenuto le caratteristiche del progetto e della realizzazione iniziale dovrà essere confrontato ai fini della stima solo con quelle tipologie che pur subendo trasformazioni nel tempo hanno mantenuto la caratteristica di immobile monofamiliare, cielo terra, con un giardino di rispetto e probabilmente un box a piano terra o a meno uno.
Villino A/7del 1960, via dell’Esperanto 46, 00144 Roma
DUE DILIGENCE


Data Due Diligence / Analisi di conformità Conformità Costo ripristino (€)

24/05/2016 Verifica della conformità (regolarità) catastale Conforme 0,00
Lo stato dei luoghi, le distanze dai confini, la forma, l'altezza
da terra, il numero di piani fuori terra e interrati oltre la
distribuzione interna degli spazi, la loro destinazione d'uso,
l'altezza interna, la posizione delle apertura (porte e finestre)
risultano conformi ai documenti catastali utilizzati per la
verifica di conformità.
24/05/2016 Verifica della conformità (regolarità) edilizia Non conforme 25.000,00

Fabbricato realizzato ante ’67 e non ha mai subito modifiche o ristrutturazioni.
Da rilevare: il tetto è stato realizzato con tegole in eternit (amianto-cemento) che vanno sostituite prevedendo anche una migliore coibentazione; si stima €/mq 20,00 per rimozione e smaltimento tegole, mentre per il tetto €/mq 10,00 per nuova guaina, €/mq 20,00 per pannello isolante in EPS 10 cm, €/mq 35,00 per nuovo manto in marsigliesi, ( rif Tariffa Reg. Lazio 2012 Op. ed.) Tot €/mq 85,00 *150 mq di superficie di tetto circa € 13.000,00. Più opere provvisionali per ponteggi stimabili in circa 12.000,00
NOTA: non si sono considerati lavori relativi alla sostituzione e modifica grondaie e pluviali, nonché risoluzione di umidità alle murature poiché di difficile stima essendo interne al fabbricato.
In generale per ulteriori opere edili di ristrutturazione si prevedono ulteriori 25.000,00
L'immobile è immediatamente utilizzabile.
Lo stato dei luoghi, le distanze dai confini, la forma, l'altezza da terra, il numero di piani fuori terra e interrati oltre la distribuzione interna degli spazi, la loro destinazione d’uso, l’altezza interna, la posizione delle aperture (porte e finestre)
risultano conformi ai documenti edilizi approvati e utilizzati per la verifica di conformità
Nulla osta per la circolazione giuridica del bene.

24/05/2016 Verifica della conformità (regolarità) impiantistica Non conforme 50.000,00
Gli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento risultano non conformi alle normative vigenti cosi come da sopralluogo e richiedono un importante rifacimento
24/05/2016 Verifica dei vincoli storico artistici Conforme 0,00
Non sono presenti vincoli storico architettonici

Totale costi ripristino Non conformità 100.000,00

COMPARABILI

COMPARABILE A.
Villino monofamiliare –Via Sud Africa 75 EUR Roma (RM) -


COMPARABILE B.
Villino monofamiliare –Largo Artide 12 75 EUR Roma (RM) -
COMPARABILE C.
Villino monofamiliare –Largo Artide 3 e Via Groenlandia 8 EUR Roma (RM) -
[+]

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Valore stimato

Ripartito per destinazione immobile
Residenziale 1.850.000,00 Euro
Totale 1.850.000,00 Euro

Ogni valutatore immobiliare è indipendente e autonomo da STIMATRIXCity®.

Le informazioni presenti in questa scheda sono responsabilità esclusiva del Valutatore, STIMATRIXCity® applica un semplice controllo formale.

Il sottoscritto Fabio Ferrari, ai sensi della L. 675/96 (tutela delle persone e di altri soggetti rispetto al trattamento dei dati personali) e dell'art.13 del D. Lgs del 30 Giugno 2003 n. 196, AUTORIZZA al trattamento dei dati contenuti nel presente documento per consentire un'adeguata valutazione della mia candidatura per l'affidamento di incarichi di valutazione immobiliare (Perizie).

I dati e le dichiarazioni sono rese ai sensi dell’articolo 47 - Dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà - del DPR n.445/2000