RGC 2236/2016 CACZ (II sezione civile) - CTU - Perizia di stima del valore venale di un'area sita nella frazione Lido del comune di Catanzaro (determinazione indennità di esproprio)
Luogo: Catanzaro Lido
Cliente: Corte d'Appello di Catanzaro - II sezione - RGC 2236/2016
Valore di mercato: 1.042.860,68 Euro
Procedimento estimativo: Capitalizzazione
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: Trattasi di una stima di un ex complesso industriale (dismesso) a seguito di esproprio da
Trattasi di una stima di un ex complesso industriale (dismesso) a seguito di esproprio da parte del comune di Catanzaro per la realizzazione di un parco pubblico. Il metodo di stima utilizzato è la trasformazione con l'utilizzo della Discounted Cash Flow Analysis (quale metodo generale di capitalizzazione adottato), con il ricorso sia al Market Comparison Approach associato al sistema di stima per la determinazione del valore venale del terreno, sia al Cost Approach (peri costi di demolizione e di ricostruzione).
STRALCIO ORDINANZA CORTE D’APPELLO DI CATANZARO N. 1275/2019 - RGC 2236/2016
[…]
- l’area oggetto di esproprio è da ritenersi edificabile (possono
essere eseguiti - infatti - interventi di demolizione e ricostruzione
di manufatti privati già esistenti) a condizione che si riduca il
rischio idraulico con mirati interventi di mitigazione dello stesso
(cfr. pag. 20 della C.T.U.);
- al fine di stimare il compendio immobiliare oggetto di
esproprio il C.T.U. ha utilizzato il cosiddetto “metodo del valore
di trasformazione”, adatto per la stima di immobili sui quali
sono necessari interventi edilizi di nuova costruzione o di
ristrutturazione; tale metodo consente di valutare il valore
venale del bene che si vuole stimare attraverso un calcolo
finanziario che converte i redditi prodotti potenzialmente
dall’immobile in esame nel suo valore di mercato più probabile
tramite il saggio di capitalizzazione. In tal modo, si ottiene il
valore di mercato dell’immobile simulando l’intero ciclo
dell’investimento immobiliare (cfr. pag. 64 della C.T.U.);
- il calcolo dell’indennità di esproprio dell’area che ci occupa
viene eseguito considerando sia i costi (diretti ed indiretti)
necessari all’acquisto dell’area edificata ed alla demolizione e
ricostruzione degli immobili esistenti, sia i ricavi derivanti dalla
vendita finale degli immobili ricostruiti a nuovo (cfr. pag. 66
della C.T.U.);
- in applicazione di tali criteri, il C.T.U. è pervenuto a determinare
in € 1.043.000,00 il valore venale dell’intero compendio
immobiliare oggetto di causa, con riferimento alla data del decreto
di esproprio (cfr. pag. 138 della C.T.U.).
Il C.T.U., nelle note di chiarimenti, depositate in data 7.3.2019, ha
compiutamente esaminato le contestazioni mosse dall’arch.
OMISSIS (C.T.P. di parte ricorrente), dall’ing. OMISSIS (C.T.P.
di parte resistente), nonché dal procuratore del Comune di
OMISSIS.
In particolare, il C.T.U. ha replicato alle osservazioni del C.T.P.
della OMISSIS, riguardanti la determinazione della superficie del
terreno occupato, ribadendo quanto già affermato nella relazione
peritale e cioè che essa è pari a 11.430 metri quadrati, così come
indicato nel quadro particellare di esproprio e nel decreto di
esproprio del 20 novembre 2012 (cfr. pag. 3 dei chiarimenti).
[…]
Il C.T.U. ha, inoltre, posto in luce come il prezzo unitario
indicato dal C.T.P. di parte ricorrente (€ 1.700,00/mq.) non
trova corrispondenza nei valori unitari medi desumibili dagli
atti di compravendita, allegati alla relazione peritale, presi in
considerazione dal CTU per la stima delle unità immobiliari
aventi destinazione residenziale.
Esaminando, poi, le osservazioni mosse dal C.T.P. del Comune di
OMISSIS (ing. OMISSIS), in merito alla superficie oggetto di
espropriazione, il C.T.U. ha chiarito che “dalla ricostruzione storico
catastale delle particelle oggetto di esproprio, il terreno oggetto di
controversia (di estensione pari a 11.430 metri quadrati, come
emerge dal rilievo planimetrico eseguito dall’arch. OMISSIS e dal
geom. OMISSIS) non risulta effettivamente interessato da un
precedente esproprio di RFI” (cfr. pagg. 20-21 dei chiarimenti).
In merito alla destinazione urbanistica dell’area, il C.T.U., in
replica alle contestazioni sollevate dal C.T.P. di parte resistente, ha
evidenziato che “i manufatti esistenti sono dotati di Licenza
Edilizia n. 3494 del 6 agosto 1976 e successiva Concessione
Edilizia n. 2298/79 del 22 dicembre 1983” (cfr. pag. 23 dei
chiarimenti).
Con riguardo alla natura del terreno, il C.T.P. del Comune di
OMISSIS ha sottolineato che il compendio immobiliare oggetto di
espropriazione ricade su un’area perimetrata dal PAI (Piano di
Assetto Idrogeologico) nelle zone a rischio idraulico R3. In
proposito, il C.T.U. ha osservato che tale circostanza era già stata
ampiamente trattata anche nella consulenza tecnica di ufficio.
[…]
Il C.T.U. ha, altresì, precisato che “non è stato possibile applicare
il primo metodo di stima consigliato dagli IVS (“Market
Comparison Approach”, cosiddetto metodo del confronto) in
quanto dalle indagini di mercato eseguite dallo scrivente (anche
per mezzo di ispezioni ipotecarie e visure ipo-catastali) è emersa
l’assenza di compravendite attendibili su compendi immobiliari di
caratteristiche simili a quelle del subject (in effetti, il compendio
immobiliare oggetto di esproprio è certamente caratterizzato da
“unicità” nella frazione OMISSIS)” (cfr. pag. 35-36 dei
chiarimenti).
[…]
All’esito di detti chiarimenti, il C.T.U. ha confermato le
conclusioni già rassegnate nella relazione depositata in data
6.4.2018; conclusioni che, alla luce di quanto sin qui esposto,
appaiono diffusamente e logicamente argomentate e, non
ravvisandosi valide ragioni per discostarsene, possono essere
assunte a fondamento della decisione.
[…]
[+]
Residenziale
Industriale
Altro
Artigianale
Terreni e Aziende Agricole
Commerciale
UNI 11558:2014 Livello Base
