EI n.34/2013 Condominio Via G. Galilei, 9 / Pesciaioli Luciano
Luogo: San Casciano dei Bagni
Cliente: Richiedente valutazione Dott.ssa Chiara Monaldo Tribunale di Siena
Valore di mercato: 135.000,00 Euro
Descrizione: DESCRIZIONE DEL CONTESTO: La zona è quella di espansione degli anni 1970 limitrofa al Cent
DESCRIZIONE DEL CONTESTO: La zona è quella di espansione degli anni 1970 limitrofa al Centro Storico ed alle Terme di San Casciano dei Bagni a confine con la zona agricola collinare di grande pregio.
Sono presenti prevalentemente edifici residenziali (piccoli condomini e villini) e nel lotto accanto è stato recentemente realizzato una edificio dalle pregevoli caratteristiche finalizzato ad un uso turistico; vocazione principale, insieme a quella agricola, dell'intera area.
La zona è dotata di tutti quei servizi di rete ed infrastrutturali che la rendono facilmente accessibili sia con i mezzi pubblici che con i mezzi privati.
DESCRIZIONE DEL FABBRICATO: L'edificio è disposto sull'asse longitudinale EST-OVEST con accesso sia pedonale che carrabile da Via G. Galilei. Il fabbricato ed anche il lotto sono di dimensioni contenute con distanze ridotte rispetto ai confini ed ai fabbricati limitrofi. Non sono presenti alberature di alcun tipo. L'intero edificio presenta caratteristiche architettoniche molto semplici con accesso diretto dall'esterno per gli appartamenti serviti da una scala interna e si presenta in ordinario stato di manutenzione e d'uso ed è dotato di tutti i necessari allacciamenti di rete. Le facciate sono con la struttura portante in C.A. a faccia-vista e sono rivestite con listelli di mattoni in cotto. Ad esclusione del piano seminterrato ed il piano terra elevato per i lati corti e per il fronte dove sono con intonaco. Le ringhiere sono in profili di ferro verniciati a smalto. I discendenti delle calate sono in plastica.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE ESTERNO:
Edificio multipiano con struttura in C.A. del tipo ordinario con pilastri in C.A. e travi a vista, solai in latero-cemento, aggetti dei balconi e della gronda in C.A. a facciavista. Le soglie delle finestre sono in travertino, così come le cornici delle aperture delle vetrine. Il portone d'ingresso condominiale così come le vetrine sono in alluminio anodizzato color bronzo e vetro, gli infissi esterni sono in legno al naturale con avvolgibili in plastica di colore bianco.
Sul fronte strada è presente una terrazza condominiale che copre il piano seminterrato perimetrata da ringhiera e da un canale grigliato lungo l'intero lato strada.
DESCRIZIONE DELL'UNITA' IMMOBILIARE: L'unità immobiliare in oggetto è posta al piano terra rialzato (a livello di Via G. Galilei) ed in sostanza occupa l'intero piano ad esclusione del vano scala condominiale posto in posizione centrale sul fronte di Via G. Galilei.
Si tratta di un unico locale interrotto da solo n.2 pilastri al centro per ognuno dei due parti laterali con n.4 aperture sul fronte strada dotate di infisso vetrina tutte uguali ed ognuna con porta d'accesso, ai lati corti sono presenti n.2 finestre rialzate; mentre sul lato opposto verso valle sono presenti finestre e porte-finestre per l'accesso al balcone lungo per l'intero lato.
Il locale quindi è ben visibile, aerato ed illuminato.
L'altezza interna è di m.3,50.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE INTERNO: I pavimenti sono in piastrelle di ceramica, gli zoccolini battiscopa in lastre di marmo, gli intonaci sono con finitura al civile e tinteggiatura a tempera. Gli infissi delle vetrine sul fronte strada sono in alluminio anodizzato e vetro con porta apribile ad un'anta dotati di saracinesche avvolgibil in ferro motorizzate; gli infissi ai lati corti sono in ferro verniciato e vetro con griglia sempre in ferro verniciato, gli infissi sul retro sia le finestre che le portefinestre sono in legno di pino al naturale e vetro con saracinesche avvolgibili in ferro.
IMPIANTI: L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, non vi sono altri impianti. Per quanto riguarda l'impianto elettrico si tratta dell'impianto risalente all'originaria costruzione assimilabile a quello di tipo residenziale; dalla ricerca effettuata estesa fino ai contatori ENEL posti all'interno del vano scala condominiale (come da fotografia allegata) non si è stati in grado di trovare il quadro generale. Per quanto riguarda gli altri impianti ed allacciamenti (acquedotto, fognatura, telefono, gas*) si dà per scontato la loro esistenza e regolarità degli allacciamenti dell'edificio condominiale. *per il gas si rileva la presenza nel cortile condominiale di un deposito gas g.p.l..
COMPOSIZIONE: magazzino, balcone.
DESCRIZIONE DELLE CONDIZIONI DI MANUTENZIONE: Sono presenti delle evidenti situazioni di degrado (come meglio si possono vedere dalle fotografie allegate) dovute ad una serie differente di cause: 1) infiltrazioni provenienti dal piano soprastante (probabili perdite di tubazioni) comunque non attive ma residue del passato; 2) mancata ripresa dell'intonaco e della tinteggiatura in seguito a lavori di riparazione (probabili sostituzioni e/o ricerca di tubazioni); 3) infiltrazioni provenienti dagli infissi esterni causati dalla mancata perfetta tenuta e/o dal fatto che questi non sono stati perfettamente chiusi; 4) lesioni sub. orizzontali (in particolare la più evidente nella parete in alto lato N) dovuti ad assestamenti e/o al diverso comportamento dei materiali da costruzione. Anche queste non attive ma residue del passato. In merito a quest'ultime per quanto ci è stato possibile vedere non vi sono segnali che riguardino la struttura portante
Descrizione pertinenze
balcone della larghezza di m.1,20 che si sviluppa per l'intero lato a valle (quello opposto alla strada). Provenienza e titolarità
Atto di compravendita ai rogiti del Notaio Alessandro Cinelli con sede in Chiusi del 24/07/2001 repertorio n.75.745 raccolta n.10.962 trascritto a Montepulciano in data 28/07/2001 al n.2.159 R.P.. Urbanistica e vincoli
URBANISTICA: Si veda estratto allegato. EDILIZIA: Si vedano allegati. Riscontrate difformità si veda relazione. VINCOLI: Si veda estratto allegato.
Totale Superficie (m²) 284,14
Descrizione Strutture portanti verticali cemento armato ordinario.
Descrizione Strutture portanti orizzontali
solai in latero cemento
Descrizione Rivestimenti esterni (facciate fabbricato) rivestimento in listelli in cotto, pilastri ed aggetti in C.A. a faccia-vista.
Descrizione DESCRIZIONE DEL CONTESTO: La zona è quella di espansione degli anni 1970 limitrofa al Centro Storico ed alle Terme di San Casciano dei Bagni a confine con la zona agricola collinare di grande pregio.
Sono presenti edifici residenziale (piccoli condomini e villini) e nel lotto accanto è stato recentemente realizzato una edificio dalle pregevoli caratteristiche finalizzato ad un uso turistico; vocazione principale dell'intera area.
La zona è dotata di tutti quei servizi di rete ed infrastrutturali che la rendono facilmente accessibili sia con i mezzi pubblici che con i mezzi privati. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO: L'edificio è disposto sull'asse longitudinale EST-OVEST con accesso sia pedonale che carrabile da Via G. Galilei. Il fabbricato ed anche il lotto sono di dimensioni contenute con distanze ridotte rispetto ai confini ed ai fabbricati limitrofi. Non sono presenti alberature di alcun tipo. L'intero edificio presenta caratteristiche architettoniche molto semplici con accesso diretto dall'esterno per gli appartamenti serviti da una scala interna e si presenta in ordinario stato di manutenzione e d'uso ed è dotato di tutti i necessari allacciamenti di rete.
Destinazione Commerciale
Superficie commerciale (SUP) 27,00 m²
Fonte dato Atto pubblico (rogito o contratto registrato)
Provenienza Notaio rogante
Data 19/03/2003
Prezzo 2.500,00 €
Magazzino - Via GALILEO GALILEI, 9 - Condomino Via G. Galilei, 9 Amm.re Rag. Cristiano
Sanchini, Seminterrato - SAN CASCIANO DEI BAGNI (SI) - Comparabile B
Tipo di dato Compravendita (prezzo di compravendita)
dell'intera area.
Destinazione Commerciale
Superficie commerciale (SUP) 55,00 m²
Provenienza Notaio rogante
Data 23/10/2002
Prezzo 5.000,00 €
Magazzino - Via TEVERE - CHIANCIANO TERME (SI) - Comparabile C
Tipo di dato Offerta in vendita
Descrizione Magazzino in VENDITA
Magazzino di circa 280 mq. fornito di rampa di accesso di proprietà esclusiva, si trova nella zona sopra la Fiat, ed è collocato sotto un condominio ma con accesso assolutamente autonomo. Possibilità di frazionarlo in garages individuali. Le altezze vanno dai 3.00 ai 3.20 m.
Destinazione Commerciale
Superficie commerciale (SUP) 280,00 m²
Fonte dato Agenzia immobiliare
Provenienza Sito internet
Prezzo richiesto 165.000,00 €
la situazione attuale ed in particolare le condizioni del locale nei confronti della zona e non ultima la difficoltà finanziaria non consentono una valutazione diversa (quale il valore di trasformazione).
MONOPARAMETRICA
Prezzi medi
Immobile Prezzi (€) Sup. commerciale (m²) Prezzo medio (€/m²)
Comparabile A 2.500,00 27,00 92,59
Comparabile B 5.000,00 55,00 90,91
Comparabile C 165.000,00 280,00 589,29
Prezzo medio calcolato dalla
Somma Prezzi/Somma Superfici 172.500,00 362,00 476,52
La Stima Monoparametrica è posta pari al prodotto del prezzo medio (476,52 €/m²) per la superficie commerciale (284,14 m²) dell'immobile oggetto di valutazione. Tale valore è uguale a 135.398,20 €.
RISULTATI DELLA VALUTAZIONE
In conclusione il Valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione è arrotondato per difetto a: 135.000,00 €
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Turistico Ricreativo
Residenziale