PERIZIA ESTIMO VALUTATIVA AI FINI IMU PER LE AREE IN OLGINATE (LC) FACENTI PARTE DELL’AMBITO DI TRASFORMAZIONE “A” DENOMINATO “ FORNASOTTE"
Luogo: OLGINATE (LC)
Cliente: COMUNE DI OLGINATE
Valore di mercato: 11.168.500,00 Euro
Procedimento estimativo: Trasformazione
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: A.2 Premessa
A.2.1 I Punti di maggior approfondimento del presente Rapporto
Questa p
A.2 Premessa
A.2.1 I Punti di maggior approfondimento del presente Rapporto
Questa premessa ha il solo scopo di inserire il Rapporto in un contesto, anche alla luce dell’Incarico, e non vuol sostituire il contenuto del Rapporto medesimo.
L’attenzione deve per tanto essere diretta all’intero presente Rapporto ed, in particolare, al Contesto Generale e Regole Valutative, alla Valutazione, alla Relazione di Sintesi, Descrizione del Mercato, Aspetti Urbanistici Edilizi e Tecnici, Valutazioni dell’Immobile ed agli allegati.
Ai sensi dell’Incarico, il presente Rapporto prende in considerazione, in particolare, la seguente questione:
• la determinazione di un valore Corrente e coerente con i parametri edilizi ed urbanistici definiti dal PGT vigente del Comune di Olginate, con i vincoli ambientali presenti, e con quanto emerso dalla Descrizione del Mercato di riferimento;
• l’individuazione di eventuali elementi di carattere tecnico o legale che possano influire, in modo apprezzabile, sulle risultanze della Relazione di Stima relativa all’Immobile;
• l’individuazione di eventuali elementi di carattere tecnico o legale che possano influire nell’ambito dell’Operazione.
A.2.2 Osservazioni
Tutta la documentazione utilizzata dal Valutatore per lo svolgimento dell’Incarico è stata desunta dalle pubblicazioni degli atti di PGT, da quanto emerso nell’istruttoria svolta presso gli uffici comunali, per ciò che concerne gli approfondimenti edilizi ed urbanistici, e da enti, società e associazioni di rilevanza nazionale per ciò che riguarda informazioni sul mercato generale (c.d. “general market”) e sul mercato locale con specifico riferimento alle caratteristiche delle tipologie degli immobili analizzati, (c.d.”property specific market).
A.3 Contesto di riferimento
A.3.1 Soggetti a cui il Rapporto è diretto
Il presente Rapporto è stato redatto dal Valutatore con l’ausilio, tra l’altro, del team di professionisti elencati nell’Incarico.
Il presente Rapporto è diretto alla sola attenzione del comune di Olginate e ai soggetti dallo stesso autorizzati.
E’ intenzione del VALUTATORE sottolineare che il presente Rapporto è diretto esclusivamente ai soggetti indicati nel secondo comma del presente paragrafo e che il VALUTATORE non accetta alcuna responsabilità da parte di soggetti diversi da quelli a cui il presente rapporto è indirizzato.
A.3.2 Oggetto del Rapporto
Il Rapporto è stato redatto in base a:
• Un’analisi dei documenti forniti dagli organi tecnici ed amministrativi del comune di Olginate;
• Un’ analisi degli atti generali del PGT approvato del comune di Olginate;
• Un’analisi della Normativa tecnica inerente all’Ambito di Trasformazione A “FORNASOTTE”;
• Un’analisi della letteratura riscontrabili sui siti ufficiali di riferimento utilizzati per i raffronti valutativi;
Salvo dove espressamente indicato nella Relazione di Stima, il VALUTATORE non ha condotto verifiche indipendenti rispetto alle informazioni fornite;
Il Rapporto è stato redatto sulla base delle seguenti presunzioni:
• Che tutte le opinioni o i punti di vista espressi dal Comune di Olginate e dai suoi incaricati sono state espresse in buona fede e che tali opinioni o punti di vista riferiti al VALUTATORE erano e sono corretti, veri ed accurati ed, in ogni caso, non fuorvianti;
• Che tutte le copie dei documenti forniti al VALUTATORE e dallo stesso esaminati siano vere e (a meno che non sia diversamente indicato) complete, e che non vi siano altri documenti o informazioni relativi;
• Che le disposizioni contenute in tali documenti o le disposizioni in essi richiamate non siano state modificate oralmente, in base a fatti concludenti o comunque modificati senza che il VALUTATORE ne fosse informato.
Le risultanze del presente rapporto sono da intendersi indicative ed offrono una base di valutazione ponderata alle dichiarazioni ai fini IMU delle aree di interesse consortile.
Il presente Rapporto è stato redatto tra l’altro da:
• Giovanni Viganò – Ingegnere, Valutatore – Due Diligence;
• Alessandra Silvestrini Lanzac– Architetto– Due Dilgence;
• Violetta Galli – geometra – catasto;
• Lorenzo Fumagalli- Junior Analyst;
Dati i risultati ottenuti dall’applicazione integrata delle metodologie di calcolo riportate successivamente (metodo comparativo e metodo della trasformazione) il valutatore ritiene equo valutare l’Immobile oggetto di stima, ai fini IMU in €uro 83,36/mq. per ogni mq. di Superficie Territoriale facente parte delle aree di interesse dell’ambito di trasformazione A “ Fornasotte”.
B.3 SINTESI
Data la complessità della situazione in cui le aree di interesse dell’ambito di trasformazione A “ Fornasotte” (Foglio 9 Mappali 6, 60 parte, 64, 70, 75, 194 parte, 201, 215 parte, 233 parte, 239, 241 parte, 242, 251, 252, 259, 338 parte, 365, 402, 409, 410, 445 parte, 569, 570, 571, 587, 588, 621, 666 parte, 673, 700, 701, 702, 703, 704, 739, 740, 1085, 1086, 1087, 1395, 1459, 1461 parte, 1462 parte, 1544, 1545, 1546, 1547, 1548, 1549, 1550) si trovano sotto molteplici aspetti, non si è ritenuto opportuno operare con una sola metodologia valutativa ma si è dovuto ricorrere ai seguenti metodi:
- metodo comparativo allo scopo di determinare ad oggi un valore corrente di riferimento degli immobili aventi destinazione d’uso terziario/commerciale nelle aree limitrofe a quelle di oggetto di perizia, tale da poter essere utilizzato per analogia per i nostri scopi;
- metodo della trasformazione, con ricorso alla procedura sintetica allo scopo di determinare un valore corrente del terreno;
Il valutatore non si è mai discostato da quanto sancito dagli standard e ha sempre esplicitato chiaramente qualsiasi informazione o precisazione utile al fine che chiunque possa ripercorrere il percorso valutativo.
Dati i risultati ottenuti dall’applicazione delle varie metodologie di calcolo del Valore Corrente il valutatore ritiene equo valutare la superficie territoriale catastale delle aree inserite nell’ambito di trasformazione A “FORNASOTTE” in 83,36 €/mq.
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