STIMA fabbricato residenziale unifamiliare in Pederobba
Luogo: Onigo di Pederobba
Cliente: Privato
Valore di mercato: 348.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Trattasi di un fabbricato residenziale unifamiliare con area scoperta esclusiva.
L’abita
Trattasi di un fabbricato residenziale unifamiliare con area scoperta esclusiva.
L’abitazione, nel suo impianto originario, si presenta come una casa a due piani fuori terra, con altezze interne comprese fra mt. 2.34 e mt. 2.47 al piano terra e mt. 2.90 al piano primo.
Il fabbricato è stato costruito in forza di Autorizzazione Edilizia rilasciata in data 01.06.1962 e reso abitabile con Certificato di Abitabilità in data 29.12.1964.
Dalla visione dell’immobile si conferma l’epoca di costruzione, vista la tipologia edilizia, le caratteristiche interne, nonché la presenza dei materiali utilizzati e l’assenza di significative migliorie.
Il fabbricato è suddiviso in tre unità immobiliari catastali. Al piano terra oltre all’ingresso dell’abitazione e ai vani accessori troviamo il garage e, con ingresso separato individuato al civico 29, una porzione ad uso ufficio, mentre al piano primo l’abitazione.
La distribuzione dei locali è così suddivisa.
Al piano terra troviamo: ingresso abitazione (civ. 27 lato sx), vano scale, vano caldaia, garage, stanza lavoro, ripostiglio e cantina. Quindi, ingresso ufficio (civ. 29 lato dx) e tre stanze adibite a studio professionale.
Qui sono state riscontrate tre altezze diverse, dai mt. 2.34 del garage ai mt. 2.40 dell’ingresso, dovuto principalmente alla mancanza del pavimento in garage e dalla modifica di quello della stanza lavoro, e, ai my. 2.37 dei locali ad uso ufficio.
Al piano primo troviamo (da dx in senso antiorario): entrata, sala da pranzo, soggiorno con caminetto, cucina, stireria, wc, bagno, camera due letti, camera matrimoniale, camera singola, corridoio.
L’altezza rinvenuta uniformemente è di mt. 2.90.
La superficie lorda commerciale è stata calcolata con riferimento alla norma UNI 10750 e al D.P.R. 138/98 allegato C.
Seguendo tali norme la superficie lorda commerciale del fabbricato, compresa l’area pertinenziale, risulta pari a 408.64 mq.
L’abitazione non è dotata dell’allacciamento al gas metano ma risulta allacciata alla fognatura comunale in forza dell’Autorizzazione n. 16/97 del 30.07.1997.
Esiste una caldaia funzionante a gasolio con riscaldamento su elementi radianti.
La cottura dei cibi avviene mediante gas in bombola.
Il fabbricato è ubicato nel centro della frazione di Onigo, in zona urbanistica classificata come residenziale C1/23, e collocato all’interno della fascia di rispetto delimitata dal vincolo ambientale ai sensi della Legge 431/85, per la presenza del Torrente Curogna.
L’area scoperta pertinenziale è stata stimata graficamente in 574 mq, ma ha bisogno di una maggiore precisazione, che sarà possibile solo attraverso un rilievo topografico con successiva riconfinazione del lato est. Infatti il confine fra le proprietà non è materializzato in loco.
DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
La Due Diligence è il documento teso a stabilire, attraverso la comparazione tra la documentazione reperita e lo stato di fatto, la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi, consistente nella verifica urbanistico, edilizia, impiantistica e catastale del bene oggetto di futura transazione.
Sotto il profilo urbanistico risulta che il fabbricato è stato edificato ante 01.09.1967. La famosa definizione “immobile ante 1967” usata sempre dai notai, sta indicare che gli immobili edificati ed ultimati antecedentemente al 1° settembre 1967, entrata in vigore della Legge 765/67, non necessitano di alcun titolo abilitativo. Ciò non ha un valore assoluto ed è valido esclusivamente per quegli immobili, edificati in zone in cui tra il 1942 ed il 1967 non esisteva ancora un PRG oppure non erano ricompresi nell’ambito nella città urbanizzata cioè fuori del perimetro urbano.
Nel caso in specie, il fabbricato risulta essere stato costruito in forza di Autorizzazione Edilizia rilasciata in data 01.06.1962 e reso abitabile con Certificato di Abitabilità in data 29.12.1964.
La denuncia di accatastamento è stata presentata all’allora U.T.E. (Ufficio Tecnico Erariale) di Treviso in data 13.01.1965.
In fase di sopralluogo e della successiva stesura della perizia ho confrontato la documentazione reperita dagli atti comunali con le planimetrie catastali presenti in banca dati e con i grafici del progetto autorizzato, riscontrando parecchie difformità nella ripartizione interna tra lo stato attuale, lo stato di progetto e la consistenza riprodotta nelle planimetrie stesse.
Ho notato inoltre una errata rappresentazione del garage in planimetria del 1964 (peraltro molto frequente in quegli anni) e l’errata indicazione delle altezze interne che non rispecchiano lo stato di fatto e lo stato di progetto. Come già evidenziato nella descrizione dell’immobile, sono state rinvenute altezze interne pari a mt. 2.34 nel garage, mt. 2.37 nei vani accessori, mt. 2.40 nell’ingresso e mt. 2.47 nell’ufficio al piano terra; mt. 2.90 in tutto il piano primo. Nelle planimetrie catastali invece sono riportati al piano terra mt. 2.50 per il garage e gli accessori e mt. 2.70 per l’ufficio.
Nei grafici di progetto infine, le altezze riportate son di mt. 2.50 al piano terra e mt. 3.20 al piano primo.
Dalla verifica urbanistico-edilizia effettuata presso l’Ufficio Tecnico comunale e dal successivo colloquio con il Responsabile del Servizio, è emerso che il Comune di Pederobba non si è mai dotato di una cartografia rappresentante la perimetrazione dei centri abitati, e pertanto, le modifiche eseguite ante ’67 possono ritenersi legittime sotto il profilo urbanistico.
Esiste però la non conformità sotto il profilo catastale, poiché le planimetrie catastali agli atti, risalenti al 1964, presentano delle difformità rispetto allo stato di fatto, consistenti in una diversa distribuzione interna, nello spostamento di alcuni fori e soprattutto nell’indicazione errata delle altezze interne.
Per tale motivo le planimetrie dovranno essere obbligatoriamente aggiornate allo stato di fatto prima di un qualsiasi atto notarile di trasferimento della proprietà.
Ad oggi tale immobile non è commercializzabile.
Si consiglia di far eseguire una legittimazione dello stato di fatto mediante l’esecuzione di un progetto ricognitivo, completo di piante, prospetti e sezioni, che attesti fedelmente tutte le modifiche apportate al progetto approvato e di depositarlo in Comune, in modo che agli atti risulti il protocollo di archiviazione a disposizione degli eventuali controlli degli enti preposti, completa di una dichiarazione che attesti l’effettiva costruzione ante ’67 da parte di una persona che possa averne memoria.
Tale documentazione rende così possibile la successiva variazione catastale senza dover incorrere in false dichiarazioni da parte del tecnico redattore.
Nella scelta dell’aspetto economico e del procedimento di stima, il sottoscritto ha scelto di adottare il criterio di stima per comparazione, applicando le regole del Market Comparision Approach (MCA) secondo gli standards internazionali.
Per tale motivo sono stati ricercati degli immobili (comparables) aventi caratteristiche similari al nostro fabbricato oggetto di stima (subject), poiché per calcolare il più probabile valore di mercato, bisogna raffrontare gli immobili in oggetto con altri simili presenti in zona con caratteristiche intrinseche ed estrinseche analoghe ed oggetto di recenti atti alienativi. E per la tipologia del fabbricato in oggetto la ricerca di comparabili da confrontare si è dimostrata efficace.
Pertanto, ai fini della comparazione, da un lato si ha l’immobile oggetto di stima (subject) del quale sono note le caratteristiche e dall’altro un campione omogeneo di immobili da confrontare (comparables) per i quali si conoscono il prezzo, l’epoca di vendita e le caratteristiche.
I comparabili utilizzati sono i seguenti:
1) Atto di compravendita Rep. n. 251455 in data 29.07.2016 notaio Alessandro Degan di Conegliano, per il m.n. 974 del Fog. 7 Sez. C;
2) Atto di compravendita Rep. n. 60531 in data 30.11.2017 notaio Graziella Barone di Montebelluna, per il m.n. 597 del Fog. 7 Sez. C.
Tali comparabili sono quindi stati confrontati e parametrati, desumendo il prezzo corretto da applicare al nostro subject. Quindi è stata fatta la media aritmetica dei prezzi desunti, ottenendo il prezzo al mq da applicare alla nostra stima.
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