Elenco Nazionale Valutatori Immobiliari

Conoscenze, abilità e competenze

Massimo Binotto

Foto: Massimo Binotto

Iscritto N° 00295

Sito web:
www.geometrikamente.com

Contatti

Indirizzo:
Piazza G. Marconi, 19 CORNUDA (TV)

Telefono: 0423839069

Cellulare: 3483348498



Curriculum estimativo

IPOTECARIO E CATASTALE
verifica della situazione patrimoniale e storici ventennali;
ricerca di pregiudizievoli;
visure; tipi di frazionamento e tipi mappali;
accatastamenti;
redazione e presentazione di volture;
ricerche storiche ventennali;
IMMOBILIARE
due diligence; assistenza tecnica sulle compravendite.
perizie di stima per mutui; stime immobiliari;
CONSULENZE
consulenze tecniche di parte (C.T.P.);
consulenze tecniche d’ufficio (C.T.U. Tribunale Treviso n. 440);
perito tecnico del tribunale (Tribunale Treviso n. 23)
GIURIDICO
perizie asseverate di accertamento dello stato dei luoghi.
predispozione attestati di prestazione energetica per locazioni e compravendite;
assistenza alla pubblicazione di testamenti;
pratiche di successione;
divisioni patrimoniali;
contratti di locazione.
PROGETTAZIONE
nuova costruzione, ristrutturazione, restauri, manutenzioni ordinarie e straordinarie;recuperi edilizi e urbanistica.

Inizio attività estimativa

2007 (14 anni di esperienza)

Titolo di studio

Diploma di Geometra nel 1988 a Montebelluna (TV)

Specializzazioni

  • Altro Altro
  • Residenziale Residenziale
  • Commerciale Commerciale

Assicurazioni

  • Arch Insurance Company Ltd - Assicurato su attività professionale generica (Massimale €750.000,00)

Lingue parlate

  • Francese (Livello di conoscenza: Scolastico)
  • Italiano (Livello di conoscenza: Madrelingua)

Associazioni di Valutatori

  • E-Valuations - Socio n°440 dal 2015

Corsi frequentati (146 ore totali)

2020

DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

Durata: 10 ore
Docente: Arch. Graziano Castello
Ente organizzatore: Unione Professionisti s.r.l.
Luogo: online
Descrizione: La Due Diligence immobiliare è l’indagine completa su un immobile o su un patrimonio immob La Due Diligence immobiliare è l’indagine completa su un immobile o su un patrimonio immobiliare. Raggruppa tutte le notizie che è bene che il compratore conosca prima di procedere con l’acquisto.
Contribuisce inoltre a velocizzare i tempi di compravendita, raccogliendo in anticipo tutte le informazioni utili alla transazione.
La Due Diligence immobiliare conferisce il giusto valore all’immobile/patrimonio immobiliare, ne fa un’analisi completa dal punto di vista edile, urbanistico, ambientale, ne evidenzia la conformità urbanistica e catastale, toglie ogni dubbio sull’esistenza o meno di vincoli, di ipoteche o di servitù e chiarisce a chi vada attribuita la proprietà.
[+]

Scarica attestato
2020

Masterclass DUE DILIGENCE

Durata: 8 ore
Docente: Geom. Alessio Tesconi
Ente organizzatore: Geo Network
Luogo: Online
Descrizione: La Due Diligenge consiste sostanzialmente in una verifica: urbanistica, edilizia, impianti La Due Diligenge consiste sostanzialmente in una verifica: urbanistica, edilizia, impiantistica, catastale, energetica, patrimoniale, ambientale ed eventualmente strutturale di un bene oggetto di un possibile atto di trasferimento.
L'obiettivo principale della Due Diligence è, pertanto, quella di effettuare un corretto controllo a 360° della "cedibilità" di un bene il quale sarà oggetto di una successiva perizia tecnica, a firma di un tecnico incaricato, il quale ne risponderà per le affermazioni ivi contenute nelle sedi competenti in caso di omissione o errori.
Il corso ha l'obiettivo di approfondire:
- Gli obblighi a carico del professionista in base al protocollo d'intesa del 10.12.2014 fra il CNG e il Consiglio Nazionale del Notariato;
- Analisi dello schema tipo di perizia tecnica negli atti di compravendita;
- Analisi di esempi pratici;
- Responsabilità del tecnico e la più recente giurisprudenza di merito.
[+]

2020

Masterclass DUE DILIGENCE

Durata: 8 ore
Docente: Geom. Alessio Tesconi
Ente organizzatore: Geo Network
Luogo: Online
Descrizione: La Due Diligenge consiste sostanzialmente in una verifica: urbanistica, edilizia, impianti La Due Diligenge consiste sostanzialmente in una verifica: urbanistica, edilizia, impiantistica, catastale, energetica, patrimoniale, ambientale ed eventualmente strutturale di un bene oggetto di un possibile atto di trasferimento.
L'obiettivo principale della Due Diligence è, pertanto, quella di effettuare un corretto controllo a 360° della "cedibilità" di un bene il quale sarà oggetto di una successiva perizia tecnica, a firma di un tecnico incaricato, il quale ne risponderà per le affermazioni ivi contenute nelle sedi competenti in caso di omissione o errori.
Il corso ha l'obiettivo di approfondire:
- Gli obblighi a carico del professionista in base al protocollo d'intesa del 10.12.2014 fra il CNG e il Consiglio Nazionale del Notariato;
- Analisi dello schema tipo di perizia tecnica negli atti di compravendita;
- Analisi di esempi pratici;
- Responsabilità del tecnico e la più recente giurisprudenza di merito.
[+]

2015

PERCORSO ISO17024 - COMPARA - LE VALUTAZIONI PER COMPARAZIONE - 01/10/2015

Durata: 8 ore
Docente: GEOM. AUGUSTO ZILIO
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: COMPARA - LE VALUTAZIONI PER COMPARAZIONE - 01/10/2015 Il corso ha l'obiettivo di qualifi COMPARA - LE VALUTAZIONI PER COMPARAZIONE - 01/10/2015
Il corso ha l'obiettivo di qualificare e specializzare i partecipanti fornendo l'acquisizione degli elementi teorici e pratici per lo svolgimento di una valutazione con il metodo del confronto di mercato (Market Approach).
Il procedimento di stima per comparazione si fonda sulla disponibilità di dati immobiliari (comparables) ovvero recenti compravendite di immobili simili di cui sono note sia le caratteristiche tecniche sia il prezzo di compravendita.
[+]

2015

PERCORSO ISO17024 - DIRITTO - ELEMENTI DI DIRITTO PUBBLICO, PRIVATO E URBANISTICO -19/11/2015

Durata: 8 ore
Docente: AVV. TERESIO BOSCO
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: Il corso ha l'obiettievo di fornire al partecipante le conoscenze indispensabili per l'agg Il corso ha l'obiettievo di fornire al partecipante le conoscenze indispensabili per l'aggiornamento nell'ambito del diritto pubblico, privato e urbanistico ad uso delle Valutazioni Immobiliari.
Alla fine del corso il partecipante sarà in grado di comprendere, conoscere e analizzare gli elementi essenziali di un'analisi di conformità (Due Diligence) legale di un'immobile.
[+]

2015

PERCORSO ISO17024 - COSTI - I COSTI DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATI, IL VALORE ASSICURATIVO E CAUZIONALE - 22/10/2015

Durata: 8 ore
Docente: GEOM. AUGUSTO ZILIO
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: Il corso ha l'obiettivo di qualificare e specializzare i partecipanti fornendo l'acquisizi Il corso ha l'obiettivo di qualificare e specializzare i partecipanti fornendo l'acquisizione degli elementi teorici e pratici per lo svolgimento di una valutazione con il metodo del Coast Approach.
Il metodo del costo è particolarmente importante in assenza di un mercato attivo, che può limitare l'impiego del metodo del confronto di mercato, e quando l'immobile da valutare non è assoggettabile alla valutazione con il procedimento per Capitalizzazione del Reddito.
Il valore assicurativo e il valore cauzionale sono strettamente legati alla determinazione del Costo di Ricostruzione Deprezzato della parte fabbricata.
[+]

2015

PERCORSO ISO17024 - CAPITALIZZA - LE VALUTAZIONI PER CAPITALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI A REDDITO - 15/10/2015

Durata: 8 ore
Docente: GEOM. AUGUSTO ZILIO
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: CAPITALIZZA - LE VALUTAZIONI PER CAPITALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI A REDDITO - 15/10/2015 I CAPITALIZZA - LE VALUTAZIONI PER CAPITALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI A REDDITO - 15/10/2015
Il corso ha l'obiettivo di qualificare e specializzare i partecipanti fornendo l'acquisizione degli elementi teorici e pratici per lo svolgimento di una valutazione con il metodo della Capitalizzazione dei redditi futuri (Income Approach).
Il procedimento di stima per Capitalizzazione del reddito (o metodo finanziario o stima analitica o o stima reddituale) si fonda sulla Capitalizzazione del reddito di un immobile con l'uso di un saggio di sconto .
Questo procedimento si applica per stimare le basi del valore che considerano la capacità di generare benefici monetari di un immobile, il valore di mercato e il valore di investimento.
[+]

2015

PERCORSO ISO17024 - TRASFORMA - LE VALUTAZIONI DELLE AREE EDIFICABILI E DEI FABBRICATI DA RISTRUTTURARE - 29/10/2015

Durata: 8 ore
Docente: GEOM. SANDRO GHIRARDINI
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: Il corso ha l'obiettivo di qualificare e specializzare i partecipanti fornendo l'acquisizi Il corso ha l'obiettivo di qualificare e specializzare i partecipanti fornendo l'acquisizione degli elementi teorici e pratici di una valutazione con il metodo della Discount Cash Flowers Analysis.
Il procedimento di stima per trasformazione (o analisi dei flussi di cassa scontati o DCFA o DCF) è praticamente obbligato quando per l'immobile da valutare sono previsti interventi edilizi e spese straordinarie, così come avviene ad esempio per le aree edificabili e per gli immobili in ristrutturazione.
[+]

2015

PERCORSO ISO17024 - FISCO - LA FISCALITA' IMMOBILIARE E IL SISTEMA CATASTALE ITALIANO -26/11/2015

Durata: 8 ore
Docente: AVV. TERESIO BOSCO
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: Il corso ha l'obiettivo di fornire gli strumenti operativi per riesaminare e controdedurre Il corso ha l'obiettivo di fornire gli strumenti operativi per riesaminare e controdedurre le presunzioni di valore negli avvisi di accertamento fiscale immobiliare promossi dall'Agenzia delle Entrate, su atti di compravendita soggetti sia all'Imposta di Valore Aggiunto sia all'Imposta di Registro.
Il corso propone gli Standard Internazionali, Nazionali e le migliori pratiche estimative come strumenti per difendewrsi, sia nella fase consultiva sia nel processo tributario, dagli accertamenti fiscali immobiliari basati su presunzioni gravi, precise e concordanti.
Il corso affronta esclusivamente gli aspetti estimativi degli accertamenti, rimandando ad altra sede gli aspetti fiscali e di bilanci aziendali.
[+]

2015

PERCORSO ISO17024 - LE BASI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE STANDARD - 18/06/2015

Durata: 8 ore
Docente: GEOM. SANDRO GHIRARDINI
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: STANDARD - LE BASI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE STANDARD Il corso ha l'obiettivo di for STANDARD - LE BASI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE STANDARD
Il corso ha l'obiettivo di fornire al partecipante le conoscenze indispensabili per l'aggiornamento nell'ambito del mercato delle valutazioni immobiliari in conformità agli Standard Internazionali, Europei, Italiani di Valutazione Immobiliare e delle Linee Guida ABI per il credito immobiliare e per le vendite giudiziarie.
Alla fine del corso il partecipante, anche senza pregresse nozioni estimative, sarà in grado di comprendere, conoscere e analizzare gli elementi essenziali dei metodi estimativi: dalla Valutazione Comparativa (Market Approach), della Capitalizzazione dei redditi e della trasformazione edilizia (Income Approach), dei costi di costruzione deprezzati (Cost Approach).
[+]

2014

CORSO PER CONSULENTI TECNICI GIUDIZIARI NEI PROCESSI CIVILI E PENALI

Durata: 40 ore
Ente organizzatore: CONSULTA ORDINI E COLLEGI PROFESSIONI TECNICHE DELLA PROVINCIA DI TREVISO
Luogo: TREVISO

2008

L'ESPERTO DEL GIUDICE

Durata: 16 ore
Docente: GEOM. PAOLO FREDIANI
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: CORSO DI FORMAZIONE PROFESSIONALE PER CONSULENTI TECNICI D'UFFICIO

2008

I COMPENSI DEL CONSULENTE TECNICO

Durata: 8 ore
Docente: GEOM. PAOLO FREDIANI
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: CORSO DI FORMAZIONE PROFESSIONALE I COMPENSI DEL CONSULENTE TECNICO

Seminari di studio frequentati (16 ore totali)

dal 18/10/2017 al 18/11/2017

DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

Durata: 4 ore
Relatore: Avv. Alberto Dal Bello e Avv. Lorenzo Botteon (Foro di Treviso), Arch. Luca Pozzobon (tecnico Comune Castelfranco) notaio Dr. Stefano Manzan di Motta di Livenza.
Ente organizzatore: Collegio Geometri e Geometri Laureati di Treviso
Luogo: Treviso
Descrizione: Le azioni di Accertamento della Conformità Urbanistica degli edifici e conseguente regola Le azioni di Accertamento della Conformità Urbanistica degli edifici e conseguente regolarizzazione/sanatoria, ai fini della
predisposizione per i nuovi interventi e/o trasferimento immobiliare.
[+]

Scarica allegato
11/11/2011

PRASSI OPERATIVE E ESPERIENZE NELL'AMBITO DEL TRIBUNALE DI TREVISO

Durata: 4 ore
Ente organizzatore: CONSULTA ORDINI E COLLEGI PROFESSIONI TECNICHE DELLA PROVINCIA DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: L'OBIETTIVO PREFISSATO E' QUELLO DI PROSEGUIRE LA QUALITA' NEL COMPLESSO E SPECIALIZZATO R L'OBIETTIVO PREFISSATO E' QUELLO DI PROSEGUIRE LA QUALITA' NEL COMPLESSO E SPECIALIZZATO RUOLO OGGI RICHIESTO AL CONSULENTE TECNICO DELL'APPARATO GIUDIZIARIO.
CON QUESTA INIZIATIVA SI INTENDE FORNIRE PIU' CONTRIBUTI SCIENTIFICI ALLA TRATTAZIONE DI QUELLE TEMATICHE CHE POSSONO ESSERE UTILI PER INDIRIZZARE AL MEGLIO LO SVOLGIMENTO DELL'INCARICO, AGGIORNARE PROFESSIONALMENTE CHI SI OCCUPA DI CONSULENZA TECNICA, COLLEGANDO TEMATICHE E PRASSI ALLA REALTA' DEL TRIBUNALE DI TREVISO.
[+]

25/02/2011

GIORNATA DI STUDIO SUGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Durata: 4 ore
Relatore: SANDRO GHIRARDINI
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO
Descrizione: L'INCONTRO OFFRE UN'INTRODUZIONE PRATICA OPERATIVA AGLI STANDARD INTERNAZIONALE DI VALUTAZ L'INCONTRO OFFRE UN'INTRODUZIONE PRATICA OPERATIVA AGLI STANDARD INTERNAZIONALE DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (IVS) COSI' COME RICHIAMATI DAL CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI DI TECNOBORSA III E DAL CODICE ABI PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA ALLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE.
L'ANALISI DELLE MOTIVAZIONI DI APPLICAZIONE E ALCUNI ESEMPI PRATICI DEI MODERNI PROCEDIMENTI VALUTATIVI (MARKET APPROACH, COST APPROACH, INCOME APPROACH) CONSENTONO DI INQUADRARE L'IMPORTANZA DELL'ADOZIONE DI QUESTI NUOVI STRUMENTI VALUTATIVI ANCHE ALLA LUCE DELLE NUOVE DISPOSIZIONI NEL CREDITO IMMOBILIARE.
[+]

16/01/2009

LA FISCALITA' NEL TRASFERIMENTO IMMOBILIARE

Durata: 4 ore
Ente organizzatore: COLLEGIO GEOMETRI DI TREVISO
Luogo: TREVISO

Portfolio delle stime effettuate

02/08/2019

STIMA fabbricato residenziale unifamiliare in Pederobba

Luogo: Onigo di Pederobba
Cliente: Privato
Valore di mercato: 348.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Trattasi di un fabbricato residenziale unifamiliare con area scoperta esclusiva. L’abita Trattasi di un fabbricato residenziale unifamiliare con area scoperta esclusiva.
L’abitazione, nel suo impianto originario, si presenta come una casa a due piani fuori terra, con altezze interne comprese fra mt. 2.34 e mt. 2.47 al piano terra e mt. 2.90 al piano primo.
Il fabbricato è stato costruito in forza di Autorizzazione Edilizia rilasciata in data 01.06.1962 e reso abitabile con Certificato di Abitabilità in data 29.12.1964.
Dalla visione dell’immobile si conferma l’epoca di costruzione, vista la tipologia edilizia, le caratteristiche interne, nonché la presenza dei materiali utilizzati e l’assenza di significative migliorie.
Il fabbricato è suddiviso in tre unità immobiliari catastali. Al piano terra oltre all’ingresso dell’abitazione e ai vani accessori troviamo il garage e, con ingresso separato individuato al civico 29, una porzione ad uso ufficio, mentre al piano primo l’abitazione.
La distribuzione dei locali è così suddivisa.
Al piano terra troviamo: ingresso abitazione (civ. 27 lato sx), vano scale, vano caldaia, garage, stanza lavoro, ripostiglio e cantina. Quindi, ingresso ufficio (civ. 29 lato dx) e tre stanze adibite a studio professionale.
Qui sono state riscontrate tre altezze diverse, dai mt. 2.34 del garage ai mt. 2.40 dell’ingresso, dovuto principalmente alla mancanza del pavimento in garage e dalla modifica di quello della stanza lavoro, e, ai my. 2.37 dei locali ad uso ufficio.
Al piano primo troviamo (da dx in senso antiorario): entrata, sala da pranzo, soggiorno con caminetto, cucina, stireria, wc, bagno, camera due letti, camera matrimoniale, camera singola, corridoio.
L’altezza rinvenuta uniformemente è di mt. 2.90.
La superficie lorda commerciale è stata calcolata con riferimento alla norma UNI 10750 e al D.P.R. 138/98 allegato C.
Seguendo tali norme la superficie lorda commerciale del fabbricato, compresa l’area pertinenziale, risulta pari a 408.64 mq.
L’abitazione non è dotata dell’allacciamento al gas metano ma risulta allacciata alla fognatura comunale in forza dell’Autorizzazione n. 16/97 del 30.07.1997.
Esiste una caldaia funzionante a gasolio con riscaldamento su elementi radianti.
La cottura dei cibi avviene mediante gas in bombola.
Il fabbricato è ubicato nel centro della frazione di Onigo, in zona urbanistica classificata come residenziale C1/23, e collocato all’interno della fascia di rispetto delimitata dal vincolo ambientale ai sensi della Legge 431/85, per la presenza del Torrente Curogna.
L’area scoperta pertinenziale è stata stimata graficamente in 574 mq, ma ha bisogno di una maggiore precisazione, che sarà possibile solo attraverso un rilievo topografico con successiva riconfinazione del lato est. Infatti il confine fra le proprietà non è materializzato in loco.
DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
La Due Diligence è il documento teso a stabilire, attraverso la comparazione tra la documentazione reperita e lo stato di fatto, la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi, consistente nella verifica urbanistico, edilizia, impiantistica e catastale del bene oggetto di futura transazione.
Sotto il profilo urbanistico risulta che il fabbricato è stato edificato ante 01.09.1967. La famosa definizione “immobile ante 1967” usata sempre dai notai, sta indicare che gli immobili edificati ed ultimati antecedentemente al 1° settembre 1967, entrata in vigore della Legge 765/67, non necessitano di alcun titolo abilitativo. Ciò non ha un valore assoluto ed è valido esclusivamente per quegli immobili, edificati in zone in cui tra il 1942 ed il 1967 non esisteva ancora un PRG oppure non erano ricompresi nell’ambito nella città urbanizzata cioè fuori del perimetro urbano.
Nel caso in specie, il fabbricato risulta essere stato costruito in forza di Autorizzazione Edilizia rilasciata in data 01.06.1962 e reso abitabile con Certificato di Abitabilità in data 29.12.1964.
La denuncia di accatastamento è stata presentata all’allora U.T.E. (Ufficio Tecnico Erariale) di Treviso in data 13.01.1965.
In fase di sopralluogo e della successiva stesura della perizia ho confrontato la documentazione reperita dagli atti comunali con le planimetrie catastali presenti in banca dati e con i grafici del progetto autorizzato, riscontrando parecchie difformità nella ripartizione interna tra lo stato attuale, lo stato di progetto e la consistenza riprodotta nelle planimetrie stesse.
Ho notato inoltre una errata rappresentazione del garage in planimetria del 1964 (peraltro molto frequente in quegli anni) e l’errata indicazione delle altezze interne che non rispecchiano lo stato di fatto e lo stato di progetto. Come già evidenziato nella descrizione dell’immobile, sono state rinvenute altezze interne pari a mt. 2.34 nel garage, mt. 2.37 nei vani accessori, mt. 2.40 nell’ingresso e mt. 2.47 nell’ufficio al piano terra; mt. 2.90 in tutto il piano primo. Nelle planimetrie catastali invece sono riportati al piano terra mt. 2.50 per il garage e gli accessori e mt. 2.70 per l’ufficio.
Nei grafici di progetto infine, le altezze riportate son di mt. 2.50 al piano terra e mt. 3.20 al piano primo.
Dalla verifica urbanistico-edilizia effettuata presso l’Ufficio Tecnico comunale e dal successivo colloquio con il Responsabile del Servizio, è emerso che il Comune di Pederobba non si è mai dotato di una cartografia rappresentante la perimetrazione dei centri abitati, e pertanto, le modifiche eseguite ante ’67 possono ritenersi legittime sotto il profilo urbanistico.
Esiste però la non conformità sotto il profilo catastale, poiché le planimetrie catastali agli atti, risalenti al 1964, presentano delle difformità rispetto allo stato di fatto, consistenti in una diversa distribuzione interna, nello spostamento di alcuni fori e soprattutto nell’indicazione errata delle altezze interne.
Per tale motivo le planimetrie dovranno essere obbligatoriamente aggiornate allo stato di fatto prima di un qualsiasi atto notarile di trasferimento della proprietà.
Ad oggi tale immobile non è commercializzabile.
Si consiglia di far eseguire una legittimazione dello stato di fatto mediante l’esecuzione di un progetto ricognitivo, completo di piante, prospetti e sezioni, che attesti fedelmente tutte le modifiche apportate al progetto approvato e di depositarlo in Comune, in modo che agli atti risulti il protocollo di archiviazione a disposizione degli eventuali controlli degli enti preposti, completa di una dichiarazione che attesti l’effettiva costruzione ante ’67 da parte di una persona che possa averne memoria.
Tale documentazione rende così possibile la successiva variazione catastale senza dover incorrere in false dichiarazioni da parte del tecnico redattore.
Nella scelta dell’aspetto economico e del procedimento di stima, il sottoscritto ha scelto di adottare il criterio di stima per comparazione, applicando le regole del Market Comparision Approach (MCA) secondo gli standards internazionali.
Per tale motivo sono stati ricercati degli immobili (comparables) aventi caratteristiche similari al nostro fabbricato oggetto di stima (subject), poiché per calcolare il più probabile valore di mercato, bisogna raffrontare gli immobili in oggetto con altri simili presenti in zona con caratteristiche intrinseche ed estrinseche analoghe ed oggetto di recenti atti alienativi. E per la tipologia del fabbricato in oggetto la ricerca di comparabili da confrontare si è dimostrata efficace.
Pertanto, ai fini della comparazione, da un lato si ha l’immobile oggetto di stima (subject) del quale sono note le caratteristiche e dall’altro un campione omogeneo di immobili da confrontare (comparables) per i quali si conoscono il prezzo, l’epoca di vendita e le caratteristiche.
I comparabili utilizzati sono i seguenti:
1) Atto di compravendita Rep. n. 251455 in data 29.07.2016 notaio Alessandro Degan di Conegliano, per il m.n. 974 del Fog. 7 Sez. C;
2) Atto di compravendita Rep. n. 60531 in data 30.11.2017 notaio Graziella Barone di Montebelluna, per il m.n. 597 del Fog. 7 Sez. C.
Tali comparabili sono quindi stati confrontati e parametrati, desumendo il prezzo corretto da applicare al nostro subject. Quindi è stata fatta la media aritmetica dei prezzi desunti, ottenendo il prezzo al mq da applicare alla nostra stima.
[+]

24/01/2019

STIMA di fabbricato artigianale/industriale con area pertinenziale sito a Crocetta del Montello – fraz. Nogarè

Luogo: Crocetta del Montello
Cliente: Privato
Valore di mercato: 1.560.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Artigianale
Descrizione: Trattasi di un fabbricato produttivo ad uso artigianale/industriale e relativa area pertin Trattasi di un fabbricato produttivo ad uso artigianale/industriale e relativa area pertinenziale. Il corpo di fabbrica nel suo impianto originario è formato da un rettangolo di dimensioni pari a mt 55.00 x 67.00 con altezza esterna di circa 8.00 mt. Internamente il fabbricato è suddiviso in tre porzioni indipendenti, catastalmente ben individuate con i loro subalterni.
Dalla planimetria fornita si è potuto individuare le tre porzioni e calcolare la loro superficie lorda commerciale.
[+]

20/11/2018

STIMA unità immobiliari ad uso residenziale ubicate in Comune di Maser

Luogo: Maser
Cliente: Privato
Valore di mercato: 125.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Trattasi di una vecchia abitazione rurale di inizio ‘900 con relative pertinenze, già appa Trattasi di una vecchia abitazione rurale di inizio ‘900 con relative pertinenze, già appartenuta alla N.D. Volpi di Misurata co. Marina in Luling Buschetti, facente parte del patrimonio delle pertinenze della Villa Volpi di Maser.
L’abitazione, nel suo impianto originario, si presenta come una casa in linea su due piani fuori terra ed altezze interne ridotte a mt 2.35, formata da stanze passanti. Al piano terra troviamo l’ingresso con il vano scale, la cucina ed il soggiorno, mentre al piano primo il corridoio con vano scale e due camere. Successivamente sul lato ovest è stata aggiunta una porzione di fabbricato ad uso bagno e lavanderia al piano terra, con accesso dall’ingresso e ripostiglio al piano primo, con accesso dal corridoio della scala.
In epoca più recente, probabilmente nel 1960, sono stati edificati gli accessori alla residenza, costituiti da un garage, una cantina interrata, due depositi e una legnaia, costruiti in assenza di autorizzazione ed oggetto di Condono Edilizio di cui alla L. 47/85, finalizzato al rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria del 2012, ma privi del certificato di agibilità.
Le unità oggetto di stima si presentano comunque bisognose di radicali interventi di ristrutturazione poiché abbastanza trascurate.
In generale lo stato di conservazione si presenta in mediocri condizioni per la parte residenziale ed in pessime condizioni per gli accessori, con una vetustà fortemente marcata.
[+]

12/11/2018 Foto: STIMA di fabbricato residenziale con accessori, area pertinenziale e terreni agricoli  ubicati in Comune di Crocetta del Montello

STIMA di fabbricato residenziale con accessori, area pertinenziale e terreni agricoli ubicati in Comune di Crocetta del Montello

Luogo: Crocetta del Montello
Cliente: Privato
Valore di mercato: 198.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Agricolo rurale
Descrizione: Trattasi di un fabbricato unifamiliare ex rurale con accessori ed area scoperta pertinenzi Trattasi di un fabbricato unifamiliare ex rurale con accessori ed area scoperta pertinenziale.
L’abitazione, nel suo impianto originario, si presenta come una casa a tre piani fuori terra (terra, primo e secondo).
Per una maggiore facilità di lettura e del calcolo planovolumetrico, il compendio è stato diviso in tre blocchi: blocco A costituito dalla casa di abitazione; blocco B costituito dalla tinaia, portico e fienile; blocco C costituito da sgombero, portico e porcile (oggetto di Condono Edilizio).
La costruzione del blocco A (casa di abitazione) è stata autorizzata con Licenza n. xxx in data 07.08.1961 e resa abitabile in data 30.04.1962.
Successivamente l’immobile è stato ampliato verso est per l’aggiunta di una appendice ad uso cantina, portico e fienile, e, verso sud con l’aggiunta di sgombero, portico e porcile.
Per il blocco B e C non si sono rinvenuti documenti autorizzativi ma è ipotizzabile la loro data di costruzione intorno agli inizi degli anni ’70.
Dalla visione dei fabbricati si conferma l’epoca di costruzione, vista la tipologia edilizia, le caratteristiche interne, nonché la presenza dei materiali utilizzati all’epoca e l’assenza di significative migliorie.
**********
L’abitazione è così costituita. Piano interrato: una piccola cantina sul lato ovest. Piano terra: ingresso con vano scale, corridoio, sala da pranzo, cucina con sbratta e soggiorno. Piano Primo: corridoio con vano scale, due camere e bagno. Piano secondo: soffitta.
In adiacenza sul lato est, portico, sgombero e fienile. Sempre in adiacenza ma sul lato sud, sgombero, portico e porcile.
La vetustà dell’immobile è abbastanza marcata anche se non si evidenziano particolari cavillature o presenza di umidità di risalita in maniera concistente.
Il portico con magazzino in adiacenza a est è stato costruito con blocchi in calcestruzzo e la copertura è in lastre di eternit su travi in legno. Tale fabbricato è in condizioni statiche pessime, sia per la muratura, eseguita in blocchi di cemento, sia per la copertura in eternit che dovrà essere rimossa e smaltita da ditte specializzate.
La porzione di immobile oggetto di condono posto a sud è stato costruito con blocchi in calcestruzzo e la copertura è in lastre di lamiera, ormai arrugginita, su travi in legno. Anche questo fabbricato è in condizioni statiche pessime.
L’area di pertinenza è tenuta a prato, scarsamente curato, con qualche essenza arborea, una parte a orto ed il rimanente a ghiaino.
Il fabbricato risulta comunque ben inserito nel contesto ambientale ed urbanistico del paese. Ubicato nella frazione di Ciano alle pendici del Montello, è facilmente raggiungibile dalla viabilità pubblica ed è in ottima posizione sia per l’aspetto paesaggistico che ambientale.
Risulta però scomodo sotto l’aspetto pratico poiché lontano da tutti i servizi essenziali (supermercato, banca, posta, uffici comunali, ecc.).
Il calcolo di superfici e volumi è stato eseguito con l’ausilio delle planimetrie rinvenute nell’accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico comunale. Tali planimetrie sono però difformi dallo stato di fatto visionato. Una ulteriore verifica con le planimetrie catastali depositate in atti conferma in linea di massima il dimensionamento, ma la conferma probatoria di tali conteggi sarà possibile solo dopo un’accurato rilievo metrico e la restituzione grafica delle planimetrie dello stato di fatto.
Blocco A: superficie coperta mq. 71.68; volume mc. 591.36; superficie utile calpestabile su tutti i piani mq. 181.30.
Blocco B: superficie coperta mq. 43.35; volume mc. 205.91; superficie utile calpestabile mq. 78.42.
Blocco C: superficie coperta mq. 32.51; volume mc. 95.81; superficie utile calpestabile mq. 29.38.
TERRENO AGRICOLO
Posizionato a sud ed est dell’abitazione, il terreno agricolo è separato dall’area pertinenziale da una vecchia recinzione in pali di legno e rete oramai fatiscenti. Al momento del sopralluogo, 03.10.2018, si presenta lavorato a seminativo (soia) in attesa del raccolto.
Tale terreno, costituito da più mappali ma di fatto di unica consistenza, urbanisticamente ricade in Zona Agricola, parte in sottozona “E2-Agricolo ambientale”, parte in zona “E3-agricola”, ovvero comprendente le parti di territorio individuate come di pimaria importanza per la complementarietà tra i valori naturalistici e paesaggistici e le attività primarie.
In tale contesto è possibile la nuova edificazione come prevista dalla L.R. 11/2004 ovvero per strutture agricolo produttive.
Il terreno ha la giacitura in piano, è di facile accesso dalla viabilità pubblica e non presenta ostacoli di sorta.
[+]

15/03/2017 Foto: STIMA terreno a verde pubblico attrezzato con pertinenze

STIMA terreno a verde pubblico attrezzato con pertinenze

Luogo: Cornuda
Cliente: Ente Pubblico
Valore di mercato: 309.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Pubblica
Descrizione: Oggetto di valutazione è un’area adibita in minima parte a viabilità pubblica (con marciap Oggetto di valutazione è un’area adibita in minima parte a viabilità pubblica (con marciapiedi, illuminazione pubblica e sotto servizi) ed in parte adibita a verde pubblico attrezzato, ovvero campo da calcio con sopra eretto fabbricato ad uso spogliatoio. Lo scopo della valutazione è la ricerca del più probabile valore di mercato per una eventuale alienazione.
Il bene da valutare è situato in Via dell’Industria, vecchia zona urbanistica a destinazione industriale ed artigianale, a circa 2,5 km a sud dal centro del paese.
La viabilità è ottima. Oltre ad un’ampia viabilità di lottizzazione, a nord/est vi è il collegamento con la Statale Feltrina, mentre a sud si sbocca sulla Strada Provinciale di Caerano.
La zona si è sviluppata urbanisticamente intorno agli anni ’80 del secolo scorso, dove esistevano degli insediamenti rurali e residenziali a carattere sparso. Attualmente la zona è classificata come “D1 – industriale ed artigianale” ed è satura di capannoni.

Il bene da valutare è formato da sette mappali adibiti in minima parte a parcheggi, urbanisticamente classificata come area “Fb/22”, e, ad area a verde pubblico attrezzato, urbanisticamente classificata come area “Fc/37” nel vigente P.R.G.
La superficie catastale globale dei mappali in oggetto è di mq. 6437.
La superficie da alienare è stata indicata dal Comune in circa mq. 6.000, mentre la superficie calcolata dal sottoscritto e desunta analiticamente dalla mappa catastale è di mq. 5.625 che sarà quella utilizzata per la successiva valutazione economica.
L’area è dotata dei seguenti servizi: rete elettrica, acquedotto, impianto pluvirriguo e fari per l’illuminazione del campo. In tutta l’area vi è la presenza delle recinzioni dei lotti limitrofi.
Prima di procedere ai frazionamenti per la suddivisione delle aree in base all’interesse dei frontisti, ci saranno da spostare e/o eliminare i sottoservizi presenti, soprattutto per quanto riguarda la rimozione dei fari e della linea di adduzione, nonché delle tubazioni dell’impianto pluvirriguo. Tali lavori dovranno essere posti a carico delle ditte assegnatarie e pertanto l’eventuale spostamento non andrà ad influire sulla successiva determinazione del valore dell’immobile.

Le indicazioni dell’amministrazione comunale su tale area è quella di considerare una variazione urbanistica e la trasformazione a zona D/1 industriale e artigianale
In tal modo, le previsioni della variante al Piano degli Interventi (P.I.) del P.A.T., permetterebbero di ricavare delle aree da frazionare e cedere successivamente ai lotti limitrofi, poiché l’area in oggetto svilupperebbe una potenzialità edificatoria interessante per un futuro ampliamento dei fabbricati eretti in tali lotti.
Tali aree avranno una superficie di circa mq. 5.625, salvo migliore precisazione in fase di frazionamento, e su tale consistenza si basa la successiva valutazione estimativa.
[+]

Valore stimato

Ripartito per destinazione immobile
Residenziale 473.000,00 Euro
Artigianale 1.560.000,00 Euro
Agricolo rurale 198.000,00 Euro
Pubblica 309.000,00 Euro
Totale 2.540.000,00 Euro

Ogni valutatore immobiliare è indipendente e autonomo da STIMATRIXCity®.

Le informazioni presenti in questa scheda sono responsabilità esclusiva del Valutatore, STIMATRIXCity® applica un semplice controllo formale.

Il sottoscritto Massimo Binotto, ai sensi della L. 675/96 (tutela delle persone e di altri soggetti rispetto al trattamento dei dati personali) e dell'art.13 del D. Lgs del 30 Giugno 2003 n. 196, AUTORIZZA al trattamento dei dati contenuti nel presente documento per consentire un'adeguata valutazione della mia candidatura per l'affidamento di incarichi di valutazione immobiliare (Perizie).

I dati e le dichiarazioni sono rese ai sensi dell’articolo 47 - Dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà - del DPR n.445/2000